פסק-דין בתיק עש"א 10716-03-10

מבוא

1.         לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, הגב' עדה פרנקל (להלן: " המפקחת"), אשר ניתן ביום 17.1.2010 ועניינו הפעלת סניף סופרמרקט של מערערת 1 (להלן: " החנות"), בנכס אותו היא שוכרת מידי המערערים 2-7, בנכס הידוע כחלקות 2-3, הבנוי על חלקה 1368, גוש 6668, שכתובתו בשדרות זוהר טל 34 בהרצליה (להלן: " הנכס").

העובדות הדרושות לעניין

2.         הבית המשותף נשוא הערעור נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 19.5.1982, ולו תקנון מוסכם שנרשם לבית המשותף (להלן: " התקנון"). בבניין 3 קומות, קומת קרקע ומרתף, בהן חנויות ושתי קומות מגורים. הבית נבנה במקור ככזה המשלב שטחי מגורים ושטחי מסחר, כפי שמעידים עליו מסמכי הבית המשותף. בנוסף לחנות המופעלת על ידי מערערת 1 פועלים בקומת הקרקע  עסקים נוספים, ואופי פעילות זה מאפיין את הבניין מאז הקמתו, והיה ידוע לבעלי הדירות והדיירים המתגוררים בהן.

3.         החנות מופעלת בנכס מזה כשלושים שנה. טרם בניית הבית המשותף, בשנת 1976, התקשר הקבלן עם "קו אופ הרצליה-רמת השרון אגודה שיתופית בע"מ" שלימים באה המערערת בנעליה, בהסכם שכירות. הנכס הנזכר בהסכם שכירות ראשוני זה, נרשם בשלב מאוחר יותר כתת חלקה 2 בבית המשותף. השכרת תת חלקה זו נעשתה ברציפות מאז סיום תקופת השכירות על פי ההסכם הראשוני. החנות הינה חנות מרכזית ויחידה באיזור מגורים זה, ונמכרת בו סחורה טרייה כמו גם סחורה לה תאריך תפוגה ארוך, חומרי ניקוי וכו', והאספקה נעשית על ידי משאיות בתדירות משתנה.

4.         תלונות דיירי הבית המשותף טופלו על ידי המערערת 1 במשך השנים, במטרה ליצור יחסי שכנות טובה. המערערת 1 משתתפת בהוצאות הבית המשותף בנוסף להוצאות נוספות כדי לשמור על תחזוקה נאותה, גיזום צמחייה ופינוי אשפה. לצורך תחזוקה הציבה המערערת 1 דחסן קרטונים וכלוב לאיחסון קרטונים בקצה חצר הבניין, ואף בנתה פרגולת עץ לבקשת מי מדיירי הבית המשותף.

5.         תלונות הדיירים כנגד מערערת 1, כפי שהם עולים מכתב התביעה נגעו ל- 6 נושאים עיקריים: דחסן הקרטונים וכלוב הרשת; פרגולת העץ שנבנתה לבקשת מי מהדיירים; חסימת המעבר לחצר האחורית על ידי משאיות; פריקת סחורות בחצר הבית והצבתן לאורך כל שעות היום באופן שחוסם את המעבר לחנייה ומפריע לשימוש בחצר הבית המשותף; שמירה על ניקיון החצר והשימוש בפחי האשפה ובחדר האשפה המהווה רכוש משותף.

ההליך בפני המפקחת

6.         בכתב התביעה ביקשה המשיבה להורות על סילוק ידה של מערערת 1 מחצר הבית המשותף והסרת המתקנים שהונחו בחצר ואשר מהווים הסגת גבול, לאחר שנטען כי זו השתלטה על חלקים בחצר הצמודה לבית, ומעשיה מונעים שימוש סביר בחצר הבית מבעלי הדירות, העולים כדי פגיעה בקניינם, תוך שחצר הבית המשותף נחסמת על ידי כניסת משאיות ופריקת סחורות המשמשות את מערערת 1.

7.         בפסק הדין קבעה המפקחת כי מערערת 1 אינה בעלת זכויות שימוש ברכוש המשותף, הנתונה רק לבעלי הדירות ולא "לבאים במקומם", ואין לה מעמד עצמאי מול בעלי הדירות. עוד קבעה המפקחת כי זכות השכירות, היא זכות חוזית ולא זכות קניינית, משום שלשיטת המפקחת הפרשנות הראויה של התקנון היא זו המעניקה זכות ברכוש המשותף רק למערערים 2-7 ולא למערערת 1 כשוכרת. עוד עולה מפסק הדין כי השימוש הנעשה ברכוש המשותף על ידי מערערת 1, אינו סביר. בהתאם, חויבו המערערים לפנות את החצר המשותפת, להסיר מתקנים, להימנע מהנחת משטחי מזון ומצרכים, עגלות וכל דבר השייך לחנות בשטחי החצר הבית המשותף או שביל הגישה אליה, וכן להימנע מכל הפרעה לשימוש. על פסיקה זו הוגש הערעור, נשוא פסק דין זה.

טיעוני המערערים

8.         המערערים טוענים כי ביסוד פסק הדין עומדות חמש שגיאות משפטיות מהותיות ויסודיות, המחייבות התערבות בית משפט של ערעור. הראשונה, כי שגתה המפקחת בקובעה שמערערת 1 אינה בעלת מעמד עצמאי בהליך מול בעלי הדירות, הואיל ואין לה זכויות עצמאיות היוצרות לה יריבות מול בעליה דירות בבית המשותף, זאת בשל ניתוח משפטי מוטעה מיסודו כי זכות השכירות הינה זכות אובליגטורית ואינה קניינית; השנייה, הינה טעות בקביעה כי זכות השכירות של מערערת 1 אינה כוללת זכות לעשיית שימוש בבית המשותף; השלישית, כי נפלה טעות בקביעה כי הוראות תקנון הבית המשותף אינן מעניקות למערערת 1 זכות כלשהי בבית המשותף ואין קיומו וצרכיו של הסופרמרקט מעוגנים בתקנון; הרביעית, שגתה המפקחת בקובעה כי השימוש שעושה החברה בחצר הבית המשותף חורג ממתחם הסבירות ואינו שימוש סביר, ככל שבוחנים את השימוש שסניף סופרמרקט נדרש להשתמש ברכוש המשותף; החמישית הינה כי נפלה טעות בקבלת פרוטוקול ביקור המפקחת במקום כראיה, מבלי להראותו לצדדים טרם שלב ההוכחות, למרות דרישותיהם בעניין זה ומבלי לאפשר למערערים להשלים עדותם של עדים בסוגיות העולות ממנו.

תגובת המשיבה

9.         המשיבה טוענת כי דין הערעור להידחות לאור העובדה שפסק הדין מעמיק, יסודי ומסתמך על חומר ראיות רב, תוך בחינת העדויות והראיות שהובאו בפני בית משפט קמא וניתוחן.

            בהתאם להלכה פסוקה, ערכאת ערעור נמנעת מלהתערב בממצאים עובדתיים, ואף לא תבטל בנקל קביעות עובדתיות של ערכאה ראשונה, אשר העריכה מהימנותם של עדים וקבעה ממצאים עובדתיים, אלא אם מתקיים מקרה חריג וקיצוני, ולא כך הוא מקרה זה.

עוד טוענת המשיבה כי המערערים מנסים ליתן פרשנות קיצונית לפסק דינה של המפקחת, ואין ספק כי הנימוק העיקרי להגשת הערעור הינה קביעת המפקחת לאחר בחינת כל הממצאים העובדתיים,  כי השימוש שעושה מערערת 1 ברכוש המשותף הינו בלתי סביר.

10.       לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי זכות השכירות משלבת היבטים אובליגטוריים וקנייניים, ובהתאם לסעיף 4 לתקנון המוסכם, זכות השימוש ברכוש המשותף הוענקה רק לבעלי היחידות ולא "לבאים במקומם" ומכאן שהמערערת 1 כשוכרת אינה יכולה לזכות לעשות שימוש ברכוש המשותף כבעלים. יש לפעול בהתאם ללשון תקנון הבית המשותף, הקובע הנחיות מפורשות לגבי יחידות המשנה 2-3, והמפקחת בפסק דינה, לא יצקה פרשנות חדשה, אלא הסתמכה על הוראותיו הברורות והחד משמעיות, וקביעותיה נכונות ומוצדקות.

11.       המשיבה טוענת כי טענת המערערים לפיה המפקחת בחנה את מהות השימוש שעושה המערערת 1  ברכוש המשותף לפי אמות מידה המתאימות לבניין מגורים ולא לבניין המשלב מגורים ומסחר, מוטעית, שכן המפקחת בחנה אם מדובר בשימוש סביר ברכוש משותף בהתאם לאופיו של הבניין המיועד למגורים ומסחר, בהתאם לתקנון הבית המשותף, התנהלות הצדדים, והכל כפי שעולה מעמ' 4 ו - 12 לפסק הדין, ולמעשה הוכח שמערערת 1 עושה שימוש בלתי סביר ברכוש הבית המשותף ואף תפסה חזקה ייחודית בחלק מן השטחים. הוכחה זו היא על סמך תשתית עובדתית, כפי שגם המפקחת מפרטת ומנמקת בהרחבה במסגרת פסק הדין, לאחר שמסקנותיה נסמכות על עדויות הצדדים שנשמעו בפניה.

12.       בהתייחס לביקור במקום, טוענת המשיבה כי המפקחת הודיע במהלך הדיונים לצדדים כי בכוונתה לערוך ביקור במקום בהיעדר הצדדים וללא ידיעתם באשר למועד הביקור כדי לחזות במצב לאשורו. המשיבה טוענת שיש לביקור פתע במקום חשיבות רבה, כדי שממצאי הביקור ישקפו נאמנה את המתרחש בבניין יום יום, ודי בדברי המפקחת בפסק דינה כדי לחזק זאת. עוד מתייחסת המשיבה לכך שלא היה צורך לחקור עדים אודות העובדות העולות מן הפרוטוקול, הואיל ותיאור המפקחת היה אובייקטיבי.